本周最新观点-行业策略与配置组合
行业策略：
 （1）方向：继续看好指数超额收益
从比较大的周期视角去看，2015-2020年地产中周期的下半场将要来临，18年是上半场衰退与下半场复苏的交接点，所以18年会有超额收益
从边际改善的逻辑去看，17年底往后可以看到四个维度的边际改善：a.基本面维度：全局销量同比底部在18年中至Q3区间、一二线重点城市销量同比底部在17Q4、投资和新开工增速边际趋缓但仍有稳健增长、集中度提高逻辑的作用在预期加速龙头房企业绩增长的强化；
 b.政策面维度：17年底政治局会议和中央经济工作会议关于房地产的提法有变化、房地产增加值同比增速在17Q3显著放缓至3%+、房价也得到控制，进一步强化调控的所带来的风险越来越大（也意味着调控最严窗口已过），长效机制也不是大杀器，所以行业调控在18年大概率迎边际改善，地产股的风险溢价回到正常水平，资金相对地产股的风险偏好回升
 c.相对估值的底：地产指数相对大盘的市盈率、市净率都已处于历史上的低位
 d.流动性维度：十年期国债利率上涨对按揭利率的滞后传导将在18上半年趋于结束，往后按揭利率同比将有改善；
 （2）空间：看全年指数还有20%左右的超额收益空间
从历史类比的角度去看，18年类似于12年，都是一轮中周期的下半场；历史上地产指数的大级别行情（2009年、2015年）累计超额收益可达50%甚至更高，主要得益于宏观和行业层面的政策双击
 2018年跟2012年比，同处于中周期下的第二轮小周期，不同点在，a.政策的边际改善18年可能更小（2012年宏观层面有降息），但b.18年是整体向上周期中间的第二波，而12年属于整体向下周期中间的反弹，影响一负一正。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】综合来看，预计2018年指数超额收益空间可能与2012年相当（2012年有30%的超额收益空间），集中度提高在行业调整过程中得以放大，预计18-19这种趋势仍在，但边际慢一点，但因为业绩滞后结算同时确定性较高，市场对于PE角度会敢于给出更高定价
地产股指数超额收益2017年底以来累计已超过10%，预计2018年还有20%左右的空间；第一步是消灭NAV折价，第二步是顶级龙头动态PE向12X-15X迈进，目前正处于第一步向第二步的过渡阶段
 （3）节奏：1月份仍看好、行情有望继续扩散、重视1.5线蓝筹和二线龙头补涨
短期走势偏快，指数一定程度的分化（非调整）无法避免，除非全市场流动性风险增加
 1月份仍看不到改变短期走势的重大外部变化，而我们之前说过，市场流动性风险大概率会给地产带来增量资金：大城市数据继续边际改善；大公司数据还是不错；人才和产业背景下，部分二三线城市政策边际改善延续；业绩预告的窗口期，主流地产公司业绩不错；主流机构整体配置仓位仍不高
我们仍看好地产指数行情；从指数内部看，板块向上的背景下，行情将继续向1.5线蓝筹（金地/绿地/侨城等）、二线龙头（阳光城/泰禾/中南/蓝光发展等）和非主流公司蔓延
配置组合：首选高折价资源型【华侨城等】、周转型蓝筹【金地/保利/万科等】，关注周转型弹性品种【绿地/阳光城/泰禾等】。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）
 1.18年全年销量同比呈宽"U"型走势，一二线或提前见底，可加大对周转型公司的关注。基本面角度：a.首选高折价资源型企业：【侨城、北京城建等】，尤其是兼具资源价值和业绩提速双击的【侨城】；b.周转型蓝筹：【金地、保利、万科等】，尤其是金地仍具性价比优势，万科在周期调整和底部震荡区间更具相对收益；c.周转型弹性品种：【绿地/阳光城/泰禾/新城等】；此外，二线龙头中资质较好的也需要积极关注：中南建设/新湖中宝/蓝光发展/滨江集团/首开股份等
 2."租购并举"是重大制度性变革，政策红利有望持续落地：大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导，二手中介将成分散式长租的主导；关注【万科、昆百大、皇庭等】，以及【张江等地方国企】。此外，Reits相关主题是长期关注点，关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】，估值角度参照行业空间法的25-35XPE做高抛低吸，以及自持型标的【金融街等】
 3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径，并且市场的风险偏好有望适度改善，可加大对部分小票的关注力度，新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则，部分中小票已具备安全边际，可再平衡配置：关注医美潜在龙头【苏宁环球】，地产RNAV提供显著安全边际，医美产业转型提供潜在期权；关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】
 4.国央企改革是重要主题：重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区，雄安后面也应更关注国企和央企。行业横向整合将是未来难得的确定性机会，尤关注央企整合，核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区
 5.持续关注"南北两极"两大区域主题：京津冀协同战略显著提高区域平均价值，关注两大价值型龙头；粤港澳大湾区：从城市弹性、公司基本面及储备分布看，【侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的，【世荣、格力等】短期弹性更大，【金融街】惠州货值占比较高
风险提示：市场流动性波动加大