????????港股昨日在內房板塊急跌帶動拋售情緒下出現沽壓，恆指最終以27500點收市，跌380點或1.4%，守住50天線（27487點）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】國指跌196點或1.8%，收報10912點。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）大市全日成交額為1109.7億元。滬、深港通南下交易淨流入金額分別為9.48億及5.94億元人民幣。
????????內房板塊股價昨天普遍跌6%-15%，主要受內地於剛過去週末在8個城市出台樓市調控措施，個別城市更實施限售。
????????雖然內房板塊在今年大部分時間均處於熱炒的狀態，但我們過去一個多月已經提醒投資者下半年內房是面對較大程度風險，股價長升的現象將隨時逆轉。首先，地產銷售增速於7月份已開始呈現轉勢，到現時從一二線到三四線城市地產銷售全面轉負。今年以來三四五線地產的熱銷對穩增長起到了重要貢獻，但從海通監測的19個三四線城市來看，6月份銷售增速尚在20%，8月增速歸零，9月以來增速是-22%，增速創下2014年以來新低。我們因此相信內房總體於上半年的強勁銷售量將在下半年持續放緩。此外，由於發展商於上半年的銷售超標已對達至全年銷售目標沒有太大壓力，也容許發展商於下半年的銷售力度減弱。
????????另一方面則從行業資金面來看。在最近幾年，支撐地產銷售的主要動力在於居民舉債。14年以前，中國居民部門每年的新增總貸款（包括公積金貸款）維持在3萬億左右，15年升至4.6萬億，16年升至7.1萬億。17年上半年新增總貸款4.3萬億，同比多增9300億，同比增速為27%。今年上半年，全國地產銷售面積同比增長16.1%，銷售金額同比增長21.5%，估算全年地產銷售面積接近18億平米，接近2000萬套，遠超當前人口結構和城市化水準對應的1000萬套左右剛需，這意味著地產市場高燒不退的本質是全民借貸投機買房。
????????但進入8月份以來，居民部門舉債能力出現了顯著的下降。一方面，監管部門開始嚴查消費貸，8月居民戶新增短期貸款2165億，同比新增696億，同比新增額為2月以來新低。另一方面，由於央行在金融市場維持高利率，商業銀行在成本壓力下持續上調房貸利率，全國首套房平均利率已經回升至5%以上，8月份的居民戶長期貸款降至4470億、同比少增816億，連續4個月同比負增。在長貸、短貸全部受限之後，8月份的居民戶新增貸款總額為6635億，同比下降120億，為15年6月以來首次在非春節月份出現同比負增長。
????????總體來說，我們認為內房股份（尤其是民企和2-3線）股價上半年表現亮麗，尤其是收到強勁銷售和併購消息支持。但部分股份估值已大幅超出基本面，以一些高負債和槓桿的發展商為甚。在下半年內房大環境預期將較上半年困難下，我們建議投資者應暫時避開板塊，因調控訊號已經釋出，而板塊大部分股份估值於回吐後仍偏高。????