1.租赁风起，政策鼓励：2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法，切实推进租购同权。
 2.租赁市场前景广阔：需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，两支公寓ABS成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。
 3.两种运营模式，多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本，同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。
 4.发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工和投资：短期（2017-2019年），对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为负0.5%、负4.3%、负7%；对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期（2017-2031年），分流20.8亿平商品住房销售，占新增住房需求的10.7%；增加房地产新开工面积6.1亿平，占新增住房新开工面积的3.14%；增加房地产投资2.7万亿，占新增房地产投资78.9万亿的3.4%。2）对房企：未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，但打开年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。
 5.投资建议：租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长租发展，建议关注具有如下特征房企：1）资金实力强；2）租赁运营经验丰富；3）拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行、万科A、招商蛇口、金地集团、旭辉控股。
风险提示：政策推动不及预期